نقشه اقتصادی‌ترین و کم‌ریسک‌ترین مناطق ملک (ROI و قیمت)

بازار مسکن اصفهان دیگر یک بازی ساده‌ی رشد خطی نیست؛ یک زمین بازی پیچیده با ریسک‌های سیاسی، اقتصادی و حتی طبیعی است. درحالی‌که قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در لوکس‌ترین نقاط شهر به مرز ۲۰۰ میلیون تومان نزدیک می‌شود، حاشیه‌ای‌ترین نواحی با قیمت‌هایی در نزدیک به ۱۳ میلیون تومان خرید وفروش خواهد شد؛ شکافی بیشتر از ده برابر که اصفهان را به یکی از پرنوسان‌ترین بازارهای سرزمین تبدیل کرده است. این نوسان تنها اقتصادی نیست؛ داده‌های میدانی مشخص می کند که جنگ ۱۲ روزه تابستان ۱۴۰۴، به طور مقطعی قیمت‌ها را تا ۱۲٪ افت داد، اما بازار از آبان ماه در حال بازیابی است. این گزارش جامع، نقشه کامل ریسک، ROI و زمان‌های سودآوری ملک را برای اندوخته‌گذاران در این بازار چندوجهی، تفکیک می‌کند.

شکاف طبقاتی در بازار مسکن: از ۲۰۰ میلیون تومان در جلفا تا ۱۳ میلیون تومان در فولادشهر

بازار مسکن اصفهان در سال ۱۴۰۴ داخل فاز نابرابری شدید دارایی ملکی شده است. قیمت‌ها دیگر با یک شاخص کلی سنجیده نمی‌شوند، بلکه به طور کامل بر پایه موقعیت، بافت و تقاضای طبقاتی تعیین می‌گردند. بر پایه تازه ترین گزارش‌های رسمی تا پاییز ۱۴۰۴، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در محله‌های شاخص شهری، طیفی به پهنای ۱۸۷ میلیون تومان را پوشش می‌دهد:

• لوکس‌ترین (جلفا، چهارباغ بالا، مرداویج): قیمت‌ها بین ۱۲۰ تا ۱۹۴ میلیون تومان متغیر است و در برخی نقاط به مرز ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد. این مناطق، لوکس‌ترین محله‌ها با بافت مدرن، نزدیکی به زاینده‌رود و بیشترین تقاضای سکونت دائمی می باشند.

• بالاشهر میانی (آیینه‌خانه، مهرآباد، فرهنگیان): میانگین قیمت در این نواحی ۸۵ تا ۱۶۰ میلیون تومان است. این قسمت‌ها شامل بافت مدرن و متنوع، با دسترسی عالی به بزرگراه‌ها و مراکز اداری می باشند.

  آخرین و جدیدترین اخبار سیاسی ، اقتصادی ، اجتماعی ، کارگری ، ورزشی، حوادث و سلامتی ، استان اصفهان و ایران را در وب سایت اصفهانیا دنبال کنید

• اقتصادی/حاشیه‌ای (فولادشهر، خانه‌اصفهان): ارزان‌ترین نواحی برای خریداران با بودجه محدود، با قیمت‌هایی بین ۱۳ تا ۳۵ میلیون تومان می باشند. این مناطق اقتصادی برای خریداران خانه دوم یا واحدهای اجاره‌ای کوچک مناسب‌اند، اما با ریسک فرونشست خاک در برخی نقاط روبه رو‌اند.

این شکاف فاحش قیمتی، زمان‌های بسیاری را برای اندوخته‌گذاری فراهم کرده و عامل مهم افزایش ۳۵ درصدی قیمت مسکن اصفهان در سال قبل بوده است که به علت افزایش هزینه ساخت و انتقال بخشی از تقاضای تهران به اصفهان رخ داده است.

تحلیل جزئی مناطق شهرداری: نوسانات کلیدی تیر تا آبان ۱۴۰۴

نوسانات بازار مسکن اصفهان در ماه‌های تازه، به‌اختصاصی بعد از شوک مقطعی مرداد ماه، در مناطق گوناگون شهرداری به شکل متغیری خود را نشان داده است. تحلیل داده‌های تیر تا آبان ۱۴۰۴ مشخص می کند که مقدار رشد، کم شدن و برگشت اندوخته، کاملاً به موقعیت جغرافیایی و نوع بافت منطقه وابسته است:

• رشد شاخص در شمال غرب: مناطق مهرآباد (منطقه ۵) و ناژوان (منطقه ۴) به علت اندوخته‌گذاری پروژه‌ای و جذب تقاضای تهرانی‌ها، بیشترین رشد مقطعی (نزدیک به ۱۰ تا ۱۲٪) را در دوره تیر تا آبان توانایی کرده‌اند. این مناطق هم چنان دلنشین‌ترین بازار برای ساخت‌وساز تازه شناخته خواهد شد و بیشترین بازدهی بین‌زمان را دارند.

• ارامش و افتاراعه در مرکز: مناطق ۱ و ۲ (جلفا، مرداویج) با وجود نوسان، ارامش قیمتی بالایی داشته و با رشد جزئی ۴ تا ۵٪ روبه رو بوده‌اند. این کار ناشی از افتاراعه و تقاضای بالای سکونت خانوادگی و تجاری است.

• کم شدن شدید و بازیابی در حوالی: مناطق ۷ تا ۹ (فولادشهر، خانه‌اصفهان) در مرداد ماه تا ۳۰٪ کم شدن قیمت ثبت کردند، اما از مهرماه به علت رشد تقاضای اجاره‌ای، در حال بازیابی می باشند. این مناطق کم‌ریسک‌ترین بازار برای ورود اندوخته خرد می باشند.

این نوسانات جهت شده تا افزایش متوسط کلانشهر از ۴۸٫۵ میلیون تومان در تیرماه به ۵۲٫۴ میلیون تومان در آبان ماه برسد (+۸٪)، اما این رشد به شکل متوازن توزیع نشده است.

تحلیل برگشت اندوخته (ROI) و نقش نهان ریسک‌های منطقه‌ای

بازدهی اندوخته‌گذاری در اصفهان فقطً به قیمت بستگی ندارد، بلکه تحت تأثیر نوسانات سیاسی و ریسک‌های ساختاری است.

الف) تأثیر بعد از جنگ ۱۲ روزه

وقوع جنگ ۱۲ روزه تابستان ۱۴۰۴ و حملات به برخی نقاط استان (همانند مبارکه و شهرضا) جهت شد بازار مسکن اصفهان به‌طور محسوس تأثیر بپذیرد. در پی این بحران، مناطق صنعتی و پیرامونی همانند فولادشهر تا ۳۰٪ افت قیمت را توانایی کردند. اما با بهبود ارامش ارزی و افزایش تقاضای مهاجرتی در مهر و آبان، بازار در حال بازیابی است و واحدهای نوساز بین‌متراژ (۸۰ تا ۱۱۰ متر) بیشترین گردش معاملاتی را دارند.

ب) ROI و ریسک‌سنجی مناطق

تحلیل ROI (برگشت اندوخته سالانه) مشخص می کند که سودآوری در مناطق در حال رشد زیاد تر است:

ج) عوامل ریسک کلان

• تورم و هزینه ساخت: تورم ۳۲٪ سرزمین و رشد ۱۸٪ دستمزد کارگران ساختمانی، قیمت همه‌شده ملک را صعودی نگه داشته است.

• سود بانکی: نرخ سود ۲۵ تا ۲۷٪ بانک‌ها، بخشی از نقدینگی را از بازار ملک خارج کرده است.

• ریسک طبیعی: مناطق شرقی همانند زواره و نطنز به علت نزدیکی به مناطق زلزله‌خیز، هم چنان دارای ریسک بالای طبیعی می باشند که جهت کم شدن قیمت‌ها شده است.

چشم‌انداز آینده: راهنمای نهایی خرید و قیاس بازدهی مسکن با دیگر بازارها

برگشت کامل رونق بازار مسکن اصفهان از تابستان به سمت پاییز ۱۴۰۴ اغاز شده و انتظار می‌رود در زمستان نیز ادامه یابد. برای مدیریت بهینه اندوخته در افق ۵ ساله، پیشنهاد‌های زیر حیاتی است:

• بازدید ROI در برابر تورم: با نرخ تورم ۳۲٪ سرزمین و نرخ سود بانکی ۲۵ تا ۲۷٪، اندوخته‌گذاری ملکی در مناطق گسترش‌پذیر (همانند مهرآباد و سپاهان‌شهر با ROI ۲۴ تا ۳۰٪) هم چنان یک گزینه برتر برای نگه داری قیمت اندوخته و کسب سود واقعی است.

• اندوخته‌گذاری طویل مدت و لوکس‌سازی: مرداویج، فرهنگیان، مهرآباد به علت موقعیت ممتاز و رشد سالانه ۲۰ تا ۲۵ درصد، بهترین بازدهی بین‌زمان را دارند.

• اندوخته خرد و اجاره‌ای: رهنان، ملک‌شهر، فولادشهر بهترین مناطق برای بازده اجاره‌ای بالا و ورود اندوخته خرد می باشند، اما باید ریسک زیرساختی را پذیرفت.

• عمل های حمایتی: پروژه‌های نهضت ملی مسکن و مطرح‌های تسهیلاتی بانک مسکن، هم چنان گزینه‌های کم‌ریسک برای خریداران مسکن اولی می باشند.